Código Civil amplia a responsabilidade do Corretor de Imóveis: o que muda e como se proteger

A atividade de corretagem imobiliária sempre exigiu atenção e responsabilidade, mas uma mudança importante no Código Civil deixou claro que os corretores precisam redobrar os cuidados. O artigo 723 do Código Civil, que já previa a obrigação de transmitir informações verdadeiras e claras ao cliente, agora ganhou mais força na prática jurídica. Isso significa que, além de intermediar a negociação, o corretor deve fornecer todos os dados relevantes sobre o imóvel, inclusive aqueles que podem influenciar na decisão de compra ou venda, mesmo que não sejam de conhecimento público imediato.

Na prática, a responsabilidade do corretor vai além de “mostrar e vender” o imóvel. Ele passa a ser cobrado judicialmente se deixar de repassar informações essenciais ou se agir de forma negligente. Isso vale para questões como irregularidades na matrícula, débitos condominiais ou de IPTU, pendências jurídicas e até problemas estruturais conhecidos.

Principais riscos para o corretor e exemplos práticos

1. Falta de verificação documental

Risco: Não confirmar se a matrícula está atualizada, se há ônus ou gravames.

Exemplo: O corretor vende um terreno que está hipotecado, sem informar ao comprador. Depois, o cliente descobre a pendência e aciona o corretor na Justiça.

2. Débitos ocultos

Risco: Não verificar se há IPTU atrasado ou taxas de condomínio não pagas.

Exemplo: Após a compra, o novo proprietário recebe cobrança de R$ 15 mil de condomínio atrasado e processa o corretor por omissão.

3. Problemas estruturais conhecidos

Risco: Deixar de alertar sobre infiltrações, rachaduras ou problemas na rede elétrica, mesmo que tenha notado durante as visitas.

Exemplo: O comprador adquire um apartamento e, ao reformar, descobre que a rede elétrica está fora do padrão, com risco de incêndio. Ele prova que o corretor sabia e não informou.

4. Informações inverídicas sobre o imóvel ou o entorno

Risco: Exagerar ou inventar dados para valorizar o imóvel.

Exemplo: Prometer que uma área terá valorização rápida porque “o shopping será construído em breve”, quando não há confirmação oficial.

5. Falta de orientação sobre regularização

Risco: Vender imóvel sem Habite-se ou com construção irregular, sem orientar o comprador sobre o risco.

Exemplo: Cliente compra imóvel irregular e depois não consegue financiamento para reforma ou revenda, responsabilizando o corretor.

Como se proteger: boas práticas essenciais

Solicite e verifique todos os documentos antes de iniciar a negociação.

Faça uma lista de checagem (checklist) para cada imóvel captado.

Registre por e-mail todas as informações que forem repassadas ao cliente.

Não omita fatos, mesmo que pareçam “detalhes sem importância”.

Confirme informações de valorização ou obras futuras apenas com base em documentos oficiais.

Guarde cópia de todos os documentos e comunicações relacionadas à venda.

Exemplo de checklist de documentação para venda segura

Matrícula atualizada do imóvel

Certidão negativa de ônus reais

Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)

Certidão de débitos condominiais

Habite-se ou documento equivalente

Planta aprovada e registros de reformas

Certidões dos vendedores (federal, estadual, trabalhista)

Cópia do RG e CPF dos proprietários

Comprovante de endereço

Modelo de e-mail para envio de informações ao cliente

Assunto: Informações e documentos sobre o imóvel [endereço ou referência]

Prezado(a) [Nome do Cliente],

Seguem abaixo as informações e documentos referentes ao imóvel que estamos tratando:

[Listar documentos e informações relevantes]

[Incluir observações sobre eventuais pendências ou riscos]

Ressalto que todas as informações foram conferidas na data de envio deste e-mail. Caso tenha dúvidas ou precise de esclarecimentos adicionais, fico à disposição.

Atenciosamente,

[Seu nome]

Corretor de Imóveis – CRECI [número]

[Seus contatos]

Esse novo cenário jurídico exige que o corretor de imóveis atue como um verdadeiro guardião da transparência e da segurança nas transações. O profissional que seguir boas práticas, documentar tudo e agir preventivamente não só evitará riscos jurídicos, como também fortalecerá sua reputação no mercado.